Sector entre Estoril y Puente Nuevo surge como polo inmobiliario y oferta bordea los 700 departamentos

• Esta zona de Las Condes está experimentando un boom de construcciones. En 2012 no había movimiento en el mercado residencial, mientras que ahora existen 14 torres con viviendas a la venta. Además, hay en carpeta cinco edificios de oficinas sobre este eje, lo que significará un alza de 33% en el metraje construido hasta la fecha.

Fuente: El Mercurio

Las grúas ya son parte del paisaje sobre el eje Las Condes entre Estoril y Puente Nuevo. En dicha arteria, así como en las calles aledañas (San Damián, Fray Montalva, Lo Fontecilla y San Francisco de Asís, etc.) la oferta inmobiliaria se ha intensificado. Según datos de GfK Adimark, en el primer trimestre de 2012 no había oferta de edificios residenciales y al año siguiente solo salió uno al mercado, con 58 departamentos a la venta. Sin embargo, al primer trimestre de este año, la cifra sube a 14 torres y 1.929 viviendas construidas, de las cuales solo quedan en stock 671 unidades.

La buena conectividad con Kennedy y la futura Costanera Sur aparecen como los grandes atributos del sector, además de su nivel de equipamiento, con clínicas, supermercados, colegios y universidades.

Para Nicole Solé, gerenta general de Exxacon, dicho sector tuvo un impulso gracias al cambio en el plan regulador, que en 2013 subió la altura máxima permitida de dos a nueve pisos en terrenos sobre los dos mil m entre las calles San Damián, San Francisco de Asís, Las Condes y Escrivá de Balaguer. “Antes de la modificación de la norma nadie tenía interés en comprar terrenos acá”, dice. Según cuenta, en un mes y medio se vendieron todas las casas afectas a la nueva regulación: “Estábamos peleando 15 inmobiliarias a muerte”, afirma.

Jóvenes e inversionistas impulsan la demanda
Los desarrolladores coinciden en que quienes compran en la zona van desde familias jóvenes que quieren aprovechar la oferta de colegios, a matrimonios ya mayores que valoran estar cerca de sus familias en La Dehesa, profesionales solteros e inversionistas.

Entre enero y marzo se vendieron, en promedio, cuatro departamentos mensuales por proyecto, aunque en algunos desarrollos la cifra llegó a 10, según GfK Adimark. En total, en el primer trimestre de 2013 se comercializaron 163 viviendas. En Moller y Pérez Cotapos, incluso, han adelantado el inicio del cuarto edificio que contempla su megaproyecto (de un total de siete torres). “Las ventas se iniciaron en enero de 2015 y han sido exitosas”, dice Marcos Retamal, gerente general.

La oferta se concentra en los departamentos de dos dormitorios y dos baños, donde actualmente hay 333 unidades a la venta y solo en los tres primeros meses del año se prometieron 86, detalla el informe de GfK Adimark. El precio promedio de esta distribución es de UF 6.669, mientras que los departamentos de un dormitorio y un baño tienen un valor promedio de UF 4.483 y los más grandes superan las UF 19 mil (ver infografía).

Para Cristián Armas, gerente general de Empresas Armas, la oferta ha crecido fuerte por el mix de oficinas y viviendas que se ha logrado desarrollar: “La gente quiere vivir cerca de donde trabaja, y esta zona se lo ofrece”. En su caso tienen en oferta torres de departamentos y de oficinas.

Cinco nuevas torres de oficinas a 2018
Las oficinas abarcan un espectro mucho más amplio que el de los edificios habitacionales. Actualmente hay 13 edificios construidos y otros cinco proyectados, que representan un alza del 33% en el metraje construido, llegando a los 147.771 m entre Estoril y Puente Nuevo, según datos de GPS Property.

Las oficinas fueron las primeras en arribar al sector y en los últimos cinco años se han entregado ocho torres. “Acaparó el interés de los desarrolladores porque la capacidad que le queda a Nueva Las Condes es muy poca y este es el rebase natural, con precios mucho más atractivos”, señala Cristián Armas. Los arriendos van desde 0,34 a 0,9 UF/m , mientras que los de ventas se mueven entre 84 y 103 UF/m , detallan en GPS Property.

Entre los edificios construidos y por construir, 14 son tipo B. “Se trata de unidades más pequeñas, que cuentan con un nivel más acabado de sus terminaciones”, señala Verónica Melys, gerenta de investigación de CBRE.

A su juicio, los inversionistas que compran, por lo general, son menos experimentados, por lo que los tiempos de comercialización suelen ser más extendidos que en zonas consolidadas. Sin embargo, el comprador más común es el usuario final: pequeñas y medianas empresas. “Son firmas que se ven beneficiadas al estar cercanas a la residencia de quienes trabajan, acortando los tiempos de traslado y mejorando la calidad de vida”, dice Melys.

De todas las torres del sector, solo hay dos construidas clase A y otras dos proyectadas. Francisco Rojas, gerente de la división de oficinas de GPS, dice: “Son desarrollos puntuales porque al estar fuera del eje del metro no tienen las características que las empresas grandes buscan, pues requieren de conectividad de transporte público para sus empleados”.

Jaime Sarrá, gerente general de NaiSarrá, señala que por lo general estas oficinas son arrendadas y no vendidas, pero advierte que de todas formas está siendo difícil colocarlas producto de la fuerte oferta que hay en la capital de edificios clase A, que se caracterizan por un alto estándar de terminaciones y contar con plantas libres. “En zonas consolidadas, la vacancia es baja, pero los sectores que están emergiendo sufren”, explica Sarrá.

Verónica Melys, de CBRE, aclara que para este año solo se contempla la entrega de un edificio, lo que presentaría un impacto moderado en el mercado. “Con una producción baja en los próximos años el stock se debiera acabar, más aún si Chile crece a una tasa razonable. Es una situación que se debiera resolver muy rápido”, agrega Cristián Armas.

Un sector con espacio para seguir creciendo
El alto flujo de personas que se espera que llegue a este sector de Las Condes debiera afectar los tiempos de tránsito. Así lo cree Felipe Besnier, gerente de desarrollo y estudios de GPS Property: “Ahora tiene una muy buena conectividad, pero eventualmente si sigue con tanta carga, el eje se debiera copar. Ahora, en la medida en que se generen los anchos de vía necesarios en Escrivá de Balaguer debería ser menor el impacto”.

Para Jaime Sarrá, al eje Las Condes le hacen falta caleteras que faciliten las salidas de vehículos desde las torres de oficinas hacia el oriente y poniente, así como pasarelas peatonales que conecten el lado sur con el norte. “El problema está en cruzar de lado y lado, sobre todo considerando que hay muchos colegios en el área”, advierte.

Ana Rivera, gerenta comercial de Inmobiliaria Imagina, cree que esta área sí está preparada: “Varias inmobiliarias hemos tenido que desarrollar proyectos de impacto vial y mejoramiento de zonas cercanas a nuestros proyectos”. Las medidas van desde señaléticas a ensanches de calles y estructuras viales más complejas, dependiendo del tamaño del proyecto.

Dentro de los mejoramientos que se tienen contemplados está el desarrollo de otro puente por la calle San José de la Sierra, la Costanera Sur y el Parque Costanera por Escrivá de Balaguer. Además, se proyecta un tren liviano que comenzará en Apoquindo con Cuarto Centenario, seguirá por la avenida Las Condes y en el Puente Nuevo doblará hacia La Dehesa, hasta llegar al Portal La Dehesa.

En todo caso, Javier Varleta, gerente inmobiliario de GfK Adimark, advierte que no va a crecer mucho más el sector: “Debieran aparecer nuevos proyectos, pero no es una zona que tenga un potencial enorme porque no queda tanto terreno. El crecimiento está acotado”.

A su juicio, el futuro desarrollo debiera enfocarse más hacia lo habitacional. Coincide con él Felipe Besnier: “Hay otros sectores que pueden albergar la demanda que es más o menos acotada en ese sector, mientras que es cada vez más difícil encontrar paños para viviendas en Las Condes”.

LA OFERTA SE CONCENTRA EN LOS DEPARTAMENTOS DE DOS DORMITORIOS Y DOS BAÑOS, DONDE ACTUALMENTE HAY 333 UNIDADES A LA VENTA, SEGÚN CIFRAS DE GFK ADIMARK.

Convivencia habitacional y comercial
Las oficinas llegaron antes al sector, pero para Francisco Rojas, gerente de la división de oficinas de GPS Property, el paso natural era que arribara primero la vivienda en altura: “La demanda por oficinas en una zona tan extendida no es tan fuerte como para desarrollar únicamente un gran polo de oficinas”.

El urbanista Ignacio Hernández, director de la Asociación de Oficinas de Arquitectos (AOA), cree que el uso mixto es el atributo que permite la consolidación y auge de los nuevos barrios. “El desplazamiento dentro de la ciudad se hace cada vez más difícil y se privilegia mucho minimizar los trayectos. La combinación de usos es una forma de densificar más sustentable e inclusiva”, destaca.